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       刚刚发布的《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020）调整方案》，大幅调低了2020年前京津沪耕地保有量。北京从21.5万公顷调至11.1万公顷，天津从43.7万公顷调至24.9万公顷，上海从33.4万公顷调至18.8万公顷。三个直辖市平均调减幅度达23.3%，北京调减幅度近50%，调整分别为京津地区和上海释放1000和600平方公里城市用地。既是最新数据、最新的土地规划，从中也能看出许多政策新动向，那么与我们老百姓有关系吗？房价会受影响吗？新规背后展现了什么政策意图？接下来和金土地小编一起来看个究竟吧！

       金土地小编认为，此举或预示着特大城市供地政策转变。2015年底召开的全国城市工作会议明确指出，“必须认识、尊重、顺应城市发展规律”。事实上，在城市化率达到50%以后，都市圈将引领城镇化，人口大规模向都市圈集聚，这是未来我国城市化的主旋律。近年来，人口向三大都市圈集聚趋势十分明显。目前，我国2.6亿转移人口中，50%（1亿人左右）集中在三大都市圈，京沪穗深就吸收了近5000万外来人口。截至2015年，三大都市圈集中了城市人口的55%、GDP的42.1%、进出口的60%、利用外资的90%，京沪穗深四大机场占全国机场吞吐量的35.2%。

       联合国预测，未来10年我国还有1.7亿人口流入城市，多数会流入生产效率高、以服务业为主的三大都市圈。而且，为更好地发挥对区域经济的辐射带动作用，培育区域发展增长极，城市群规划开始向更大空间范围的大都会圈规划转变。2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》及2015年中共中央关于“十三五”规划编制的建议，首次提出要建设京津冀、长三角和珠三角三个世界级城市群，在中西部建设(002302,股吧)若干区域城市群及省内城市群。

       土地和空间规划也应顺应城市化新规律。2003年以来，基于区域平衡和控制城市规模的考虑，新增土地更倾向于中西部，东部地区及特大城市一直强调要“减量供地”甚至“零供地”。土地供应不足是特大城市“地王”频现和房价上涨的重要推手。2010年以来，北京宅地供应计划平均完成率不足50%。2015年，北京供应宅地建筑面积1483万平方米，同比下降了11%，创8年新低；2016年上半年，北京供应宅地仅38.7万平米建筑面积，仅能提供3000套住房，而2015年北京新房成交就达到10万套。宅地供应屡创历史新低，恶化了市场供求预期，成为“逢拍地、必地王”的主要推手。城市化过程中，建设用地配置并没有适应就业创造和人流方向。

       目前，包括北京在内的特大城市，“地王”和房价相互推动，住房“豪宅化”已成常态。房价是实体经济的基础成本，房价和租金快速上涨导致城市集聚效应弱化，用工成本和公共服务分摊成本上升。2003年以来频繁的“劳工荒”即是佐证；另一方面，房价带动工资上涨，影响企业选址，高端制造业受冲击，近期智能设备企业外迁与此相关。当然，在地均产值上，相比发达国家，特大城市用地效率需提升。但高房价下，存量盘活成本高、周期长，涉及利益繁杂。中短期内，存量盘活很难为城市腾挪出低成本的空间资源。

       因此，特大城市用地政策亟待调整。在全球大都市中，很难找到像我国北上广深等特大城市一样，还保留如此之多的农业用地、设立严格的耕地保护指标。目前，我国特大城市农业用地占市域面积的比例在25%-30%，在全球最高。上海市域面积为6300余平方公里，但到2020年的农业用地保有量竟然高达2500平方公里，也就是至少有一半土地留给农业（耕地、林地等）。粮食和耕地保护应是全国目标，非区域僵化的指标考核。建设用地产出效率高的特大城市，不应以高房价、低效率为代价保持耕地。土地从第一产业到第二、三产业的功能转变，可以平抑房价，创造巨大的经济和社会价值，如投资、税收和就业。同时，土地功能转变也有利于吸纳外来农业人口，为人口转出地区的宅基地复垦为耕地、耕地规模化和农业产业化创造条件。

       国土资源部地籍管理局副局长冯文丽表示，在新增建设用地减少的情况下，必须大力推进土地资源的节约集约利用。近来，各地以开展闲置用地的专项督查，节约集约模范县创建等活动为抓手，严格控制增量用地，积极盘活存量用地，效果明显。

       金土地小编认为，此次调整，也是在将耕地保护和土地供给管理逐渐“脱钩”。

       一方面，一线城市不必为合理的调控土地供给，背负着“带头侵占耕地”的莫名罪名；另一方面，耕地指标的放宽给土地管理很大的弹性，特别是基本农田的放宽，实实在在大增了各城市在用地布局方面的腾挪空间。

       也就是说这一次的调整，意味着“土地供给管制”的弹性变得更大。政府完全有能力站在供给侧，在土地市场的资本过度炒作时，往锅里加水冷却。当然，站在政府的角度，既不希望水温过高——房价地价过高，伤及民生引起舆论；也不希望水真的冷下来——房价地价过低，累及财政、信用和相关资产。保持市场稳定，是政府所希望的。对于百姓来说，这当然也不失为一桩好事啊！

       金土地小编认为，这一次土地规划的调整，虽然说是国家对于耕地和建设用地等的调整，但其实和老百姓也是息息相关的，未来一般城市房价走势可能会变得更加平缓，这不仅仅是这一次调整，还有这次调整所透露出的国家决心。

       【参考资料】

       中国投资咨询网《解读：土地利用总体规划纲要（2006-2020年）调整方案》

       中国财经《土地利用思路转变带来效率提升》

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