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        经济持续调整，很多人一方面惊叹中国经济既往的成就，另一方面也担忧中国经济潜在的风险，特别是对于房地产。有人说房地产下跌不好，唱空房地产的人不是别有用心，就是脑子有问题。但最近有两个别有用心的人谈话值得关注，我相信，他们的脑子是清醒的、没有问题的。评论人士陈志龙撰文指出，经济过度房地产化的必然结果是整个经济体的癌变，最终导致炉心融毁般的系统性沉没。如果继续维持续这个超级泡沫，我们可能会随时听到那一声救命的尖叫。从历史血的教训来理解吴敬琏老先生和王石的盛世之忧，应能有益于我们对中国房地产现状作出冷静客观的判断，积极未雨绸缪，防患于未然。这不是脑子有问题，更不是别有用心。这一论述对理论界具有一定参考意义。 　　

        一个是吴敬琏先生，最近，他一再表示我现在担心的不是房价降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。另一位是王石,年初他就表示形势非常不妙。最近，他表示不改变自己的看法。 26日，他再次对国内的房地产市场泡沫问题感到担忧，他说，如果房价一味上升是非常糟糕的。如果市场不进行调整，可能房地产市场的泡沫真的会破灭，如果破了，像日本这样就会非常糟糕，甚至比日本市场还麻烦。　　

        吴敬琏先生是泰斗级的经济学家，他的盛世之忧更多地是体现一位学者的责任和良心，而王石则是利益攸关行业大佬，有人说他一再砸场子如是者三，他们俩不约而同地把中国当下的房地产的困境与当年的日本相比较，可见中国房地产当下的囚徒困境。人们关心的是，中国能否避免成为日本式的泡沫破灭样本？该如何避免？ 　

        1987年日本股市飙升至3.9万点令人眩晕的历史高点后崩溃，黑色星期一的崩盘后一蹶不振，但日本经济以房地产为龙头却轻松地托起了经济，许多人股市中的损失在楼市中得到了补偿，这与2008年后的中国极其相似。中国股市2008年触及6000点后，五彩泡沫伴被金融危机刺破，股市扮演粉碎机和绞肉机角色。但诡异的是，无论是当年的日本还是五年前的中国，经济又迅速被房地产托起，摆脱股市反向而行，他们都忘记了股灾。 　　

        中国房地产2008年波澜壮阔的主升浪不必多说，当年的日本人把国内楼市炒得沸反盈天，大中城市房价如猛兽破栏。资产泡沫又吸引更多的热钱涌入，如此螺旋叠加，相互强化，导致土地价格被不断推高，资产泡沫被越吹越大。起初，日本政府能坐视地价以年均15%的幅度高速上涨，而同期日本的GDP年增幅只有5%，远低于资产价格涨幅。在1989年土地资产泡沫最高峰时，土地价格每年都在翻番。按照当时的地价折算，卖掉东京的土地就能买下整个美国。皇宫或者帝国广场一平方英里地价比整个加利福尼亚还要值钱。 　

        日元在走强，日本银行则拥有全球最高的信用评级，他们向全世界发行日元债券无需付息升值的幅度远远超过利息。日本经常项目盈余、强大的外汇储备和强劲的财政状况，再加上银行猛踩油门，廉价信贷和货币洪峰卷起放贷狂潮。当时的日本人就像今天的中国人一样买世界，最遥远偏僻的非洲矿井，冷不防会传出日本人的要西要西。日本企业凭借高市值，用高杠杆收购炫耀性的外国资产。代表性项目是三菱收购美国洛克菲勒中心，毁于9.11的双子楼也列入日本人的扫楼计划，要不是爆发石油危机，这笔买卖就成了。 　

        买下的那些摩天楼又如何？结果是泥足巨人，泥足深陷。日元持续升值，国际游资大规模流入，资产价格的泡沫吹到了不堪一击的脆弱地步。随着1990年日本泡沫经济的全面破灭，大量金融机构破产，地价楼价大跳水，三菱地产购进的洛克菲勒中心6年亏损6亿美元，在恐慌性抛售中，又以半价给洛克菲勒赎回。 　

        今天，中国房地产市场的上涨已经停止，类似1990年的日本和2006年的美国。房地产价格泡沫在那一年停止了膨胀，房价无法再通过成本和人口增长等经济因素驱动上涨（你人口密度再大比日本还大吗？）待售房屋存量和房屋空置存量激增，市场饱和度高企，房屋价格已经高到无法出清的程度，房价停止上涨，意味着房屋上涨作为提款机时代的终结，本来可以通过房价上涨过上轻松的生活的人群陷入困窘。而随着房价下跌，业主发现房屋价值缩水并且难以变现，高位入场者直接触发了尾部风险，高价入市者很快丧失抵押品的赎回权。这导致空置和待售房屋库存持续增长，持续压制房价。这一负面影响的过程在经济衰退中被强化，伴随着失业率上升、家庭收入锐减，难以持续支付房贷。经济衰退、失业、房价下跌和止赎比例形成提高恶性循环，成为沉没的螺旋。过剩房屋储量的继续累积，难以出清并持续压制房价，直接导致金融灾难的升级。

        无论是当年疯狂买世界的日本，还是2007年以前的美国，一个喧嚣的时代终结后，还债时刻的终于来临。曾几何时，效外和海滨的大别墅，曾让房屋所有者从溢价中获得数百亿美元的财富增值，他们利用抵押贷款的再融资，左右手互倒，可以从房产的溢价中提现，财富的增值为他们买豪车、游艇的奢侈型消费提供了源源不绝的资金，而消费的上升远远超过他们可支配的收入。当潮水退去，房价呈现自由落体的瀑布式下跌，许多行业的灭顶之灾就像远古时代让恐龙灭绝的极端天气一样，往昔的财富像梦一样幻灭。高杠杆曾经成就并改变了许多人，但最终也害了他们。一场超级泡沫终结后，就像一场龙卷风袭击了停车场，留下一片狼藉和惊恐。 　

        每一段历史都值得铭记和借鉴。中国式房地产的癫狂失控和土地情结，让人想起20年前日本房地产泡沫破灭前那种此起彼伏的高潮。日本楼市在极度疯狂时就像赌场：人们都在聚精会神地下注，此时尚未喝醉的头脑清醒的人已经看到赌场的角落开始冒烟了，他们悄悄地尽可能平静地走向赌场狭窄的出口。这时，火苗依稀可见，多数人都还浑然不觉，他们四下张望，然而这时的赌局更加刺激惊险，大多数人重又被吸引到赌桌边。火苗终于燃成了火焰，更多的人挤向出口的方向，此时最怕的就是一声尖叫　经济过度房地产化的必然结果是整个经济体的癌变，最终导致炉心融毁般的系统性沉没。如果继续维持续这个超级泡沫，我们可能会随时听到那一声救命的尖叫。从历史血的教训来理解吴敬琏老先生和王石的盛世之忧，应能有益于我们对中国房地产现状作出冷静客观的判断，积极未雨绸缪，防患于未然。这不是脑子有问题，更不是别有用心。