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改革开放以来，土地使用制度发生了质的变化。尤其是在城镇化快速发展的当今，有效的土地供应是城镇化进程的基础，在“建立良好的土地市场环境、实现土地资源的优化配置”的大目标下，土地政策和城市规划的协调配合，良性互动，才能实现双赢。

现行土地政策和城市建设进程之间的不协调

土地市场化程度过低是导致房地产市场管理混乱的重要原因。由于种种原因，目前土地资源市场化配置程度仍然较低，种种约束使土地政策对市场的调控功能难以充分发挥，更难以维持房地产市场总体的健康平稳发展。

土地储备目标的确定具有盲目性。主要是储备土地与城市发展战略以及用地发展方向不相适应。在市场经济大环境的影响下，规划部门受到房地产开发商和用地单位等方面的压力越来越大，城市规划所确定的开发地区和土地储备难以一致，开发商大多只考虑自身的便利，大量占用农地良田，造成土地储备与用地主导方向不一致。

城市规划的局限性。城市规划的作用是安排城市未来的发展方向，但由于缺乏对土地市场、物业市场的了解，在市场需求的可行性、土地价值的考量和城市建设成本收益方面都存在着一定的局限性。

建立土地政策与城市规划的良性互动机制

引导房地产市场理性发展。1.加强土地市场调研，严格上市计划管理。由于房地产市场开发具有周期性，而土地政策参与房地产调控存在一定程度的时滞性，当期的土地政策对当期的房地产市场难以起到立竿见影的效果。因此，既要分析目前的市场情况，更要预测到未来房地产市场走向，在进行充分市场调研的基础上，合理制定土地出让计划，明确地块的空间布局、商品住房和保障性住房的分布比例等，并根据土地市场的变化适当调整计划。

2.坚持保压结合，保障政策性住房用地供应。保障性住房包括经济适用房和廉租房。对于该类住房用地要提前做好供地前期准备工作，保证合法合规的经济适用房项目都能够获得及时的用地保障。对于商品房有保有压，特别是对于高档住房用地，进行严格限制，对别墅用地严加审核，对大户型、低密度、高价格住宅用地进行限量审批。

科学确定土地储备，促进城市合理布局。随着城市化进程不断加快，原来位于中心城区的老居民楼和工厂要转化为商业区和新建住宅。原本拥挤的马路要拓宽，甚至形成立体交通，郊区的农用地要被征收。这一切都要通过土地储备来实现，并通过科学统一的规划促使城市布局日趋合理。

1.通过土地储备计划实现各方面计划的有机统一。土地储备计划不是针对土地做出的单一计划，而是一个总体规划，其下包括了征地计划、拆迁计划、配套计划、供应计划和资金计划。是根据储备土地的性质，结合国家对土地利用的刚性需求而做出的一个综合性的计划。储备计划是一个城市可供用地的实现基础，结合了国家对用地规划的刚性需求和储备土地的性质。拆迁和配套计划，是促使储备土地由“生地”转为“熟地”、“毛地”转为“净地”的实施计划，是土地储备“养地”思想的体现。从而引导了土地资产变现为土地资本、再由土地资本运作为土地资产的全过程。

2.土地储备促进城市的更新与拓展。城市化进程集中体现在两个方面：一方面是公益性基础设施的建设，另一方面是经营性用地前期整理开发并出让的土地储备计划。前者是资金的投入，后者是资金的回笼。两者相辅相成，是城市更新与拓展的关键。在城市的发展过程中，由于土地储备的先行介入、通过市场化的手段，为开发商提供可直接开发的土地，同时为城市建设提供资金，使政府进行更优选、更完善的城市建设。

（作者供职于中国地质博物馆）