3月26日，国务院法制办公室网站发布了一条“国土资源部关于《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》公开征求意见的通知”，面向社会公开征求意见，意见反馈截止时间为2015年4月25日。
3月26日，国务院法制办公室网站发布了一条“国土资源部关于《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》公开征求意见的通知”，面向社会公开征求意见，意见反馈截止时间为2015年4月25日。
《细则》（征求意见稿）内容共8章137条。以《物权法》等相关法律为基础，以问题和实际需求为导向，细化落实《条例》，贯彻国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神。遵循四条原则：一是统一登记。以土地、海域为基础，将土地、海域及建筑物、构筑物作为不动产整体进行登记。二是便民利民。完善登记程序性规定，维护群众知情权，保证交易安全。三是可操作性。明确不同登记类型，细化各类不动产登记的适用情形、办理材料等，确保登记实务工作可操作。四是平稳过渡。继承和发展现行各类不动产登记的成熟做法，确保新旧制度的有效衔接。
意见反馈可通过三种方式进行，一是登录中国政府法制信息网（网址：www.chinalaw.gov.cn）进入首页左侧的“部门规章草案意见征集系统”提出意见；二是通过信函方式将意见邮寄至：北京市西城区阜内大街64号国土资源部政策法规司（邮编100812），并在信封上注明“不动产登记暂行条例实施细则征求意见”字样；三是通过电子邮件方式将意见发送至：zqyj@gtzyzcfl.com.cn。
《细则》明确，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。为维护不动产权利人物权，《意见稿》特别对跨县级行政区域不动产登记的申请做出规定，规定当事人可在不动产所跨任一行政区域提出申请。《细则》还明确了不动产登记机构特殊管辖问题。规定国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记发证由国土资源部统一受理，会同有关部门办理。中央国家机关使用的国有土地等不动产登记参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。关于不动产登记的程序，在明确一般程序同时，《细则》对可能遇到的特殊问题，如未成年人父母以外的人担任监护人的，或者申请人患有精神疾病的不动产登记如何申请、委托申请的具体程序等进行了逐一细化。
卖房、转让都要先登记
文件中所指的不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。简单举例，不动产登记全面实施后，如果居民手中持有房产证，想售房必须先进行不动产登记，换成不动产权证，否则将无法进行不动产变更登记。《意见稿》规定，未进行首次登记的，不得进行变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等所有登记类型。
不动产权登记3月1日实施以后，虽然说明不动产按照“依申请”原则登记，也就是说登记是遵循自愿原则。但《意见稿》的规定则说明，如果居民手中房产、土地等未进行不动产权登记，想进行买卖、继承、转移登记，是无法进行的。
值得注意的是，意见稿中规定，同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记。法律、行政法规另有规定的除外。
集体土地登记前需公告
对于村民普遍关心的集体土地和宅基地要如何登记的问题，意见稿中也给出了答案。意见稿中提出，除涉及国家秘密的不动产登记事项外，不动产登记机构对集体土地所有权首次登记、宅基地使用权，集体建设用地使用权，农村房屋等建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权，海域使用权等不动产权利的首次登记应当在登记事项记载于登记簿前进行公告。
公告应当在不动产登记机构门户网站、当地公开发行的报刊或者不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。
在申请集体土地所有权登记时，土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请；土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组申请；土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。
宅基地使用及房屋所有权登记只有两种情况在登记范围之内，依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，应当申请宅基地使用权及房屋所有权登记；依法取得宅基地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请宅基地使用权登记。值得注意的是，除特殊原因外，申请人还应当提交受让人属于本集体经济组织成员的证明。
农村土地流转须发包方同意
土地承包经营权登记的适用范围是这么规定的：承包农民集体所有的农用地或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。
出现这种情况，土地承包经营权要进行变更登记：发包方、承包方的姓名或者名称等事项发生变化的；以家庭承包方式承包的家庭成员发生变化的；承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；承包期限依法变更的；承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；森林、林木的种类等发生变化的。
出现这种情况，土地承包经营权需要转移登记：互换；转让；因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的。值得欣慰的是，在目前紧密锣鼓进行的土地流转中，原土地承包经营权所有人还是有话语权的，意见稿中规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，需要提供发包方同意的证明。
出现这种情况，土地承包经营权将被注销登记：承包经营的土地灭失的；承包经营的土地被依法转为建设用地的；承包经营权人丧失承包经营资格或放弃承包经营权的。
也就是说，对于村民关注的土地使用权登记是以承包经营权的方式来登记的。对于之前的关注的“是否可以自由买卖、继承”等问题，基本可以看出，是不可以的，村民享受的只是承包经营权，承包到期想继续得再“续约”，而这项权利到底有多大，并没有详细说明，而且只说明变更、转移、注销等行为，并未说如果一直承包下去是否有个期限，理论上在不出现注销情况下是可以一直延续的。
预售商品房可预告登记
“一房多卖”的情况在很多城市都出现过，让很多无辜市民蒙受损失。此次意见稿中的预告登记就避免了这点。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。意见稿中明确，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
值得注意的是，申请预告登记的商品房已办理在建建筑物抵押权首次登记的，应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预购商品房转移预告登记。除了预防一房多卖的情况，还能进一步保障购房者的不动产权益。因为在预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
登记信息不是谁想查就能查
对于不动产登记后大家关注的是否可以“以房查人”问题，意见稿进一步细化了查询主题。虽然国家实行不动产登记资料依法公开查询制度，但并不是谁想查就能查的。
下列情况可以申请查询不动产登记：权利人可以查询、复制其不动产登记资料；因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；有关国家机关可以查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
值得注意的是，意见稿中设置了登记错误赔偿责任，大的原则就是谁犯错谁承担，比如登记错误由登记人承担，提供虚假材料的由申请人承担等。(本报记者王宝泓）
依照本细则登记的不动产包括
耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；
定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；
海域及海上建筑物、构筑物；定着于土地的森林和林木；法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。
这些情况不予登记
存在权属争议的，但申请异议登记的除外；不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的；未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的；申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的；申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。
不动产登记
实施细则关于登记簿证
《细则》明确了不动产单元的概念。提炼出“权属界线”、“独立利用价值”、“封闭空间”三个关键特征，规定房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域共同组成的封闭范围为不动产单元(第七条)。关于登记程序
《细则》吸收土地登记、房屋登记等登记办法的成熟规定，对不动产登记程序的全流程进行了概括性的规定。一是明确了登记的一般程序，即申请、受理、审核、登簿。二是对登记程序中可能遇到的特殊问题，如共用不动产登记如何申请、委托申请的具体程序等，逐一细化。三是对监护人代为申请登记或者委托他人申请登记需提交的有关材料作出特殊规定。四是规定了不予登记、实地审查以及公告的具体适用情形。(第三章)关于登记类型
《细则》细化了《条例》中规定的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等登记类型，便于登记机构在实际工作中具体把握和操作，规范和统一登记行为。(第四章)关于登记办理
《细则》为规范登记行为，减少自由裁量空间，增强可操作性，重点对各项不动产权利登记的适用及提交材料等进行了细化。同时，为体现统一性原则，将土地、海域登记与构筑物、建筑物登记合并规定。(第一百三十五条)。
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