来源：牛羊e网
前言：从２００４年起，一号文件连续１１年“锁定”三农主题，有力地促进了农村改革和农业生产，给我国农村带来巨大的变化。农村土地是不是下一个财富浪潮，国家政策已导向经有了答案。 2014年一号文件对耕地、农村建设用地和宅基地的政策进一步推进，农村建设用地有望率先入市，耕地流转稳步放开，宅基地审慎稳妥推进，农村土地的财富释放会通过哪种模式，这就要关注农村土地的三大焦点。
1、“三权分立，放活土地经营权”
2014年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，但是，随着社会发展需求，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离，稳定承包权（即土地的产权属于农民集体所有），放活经营权，赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。
2、“农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市”
2014年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。
目前，农村集体建设用地违法用地屡禁不止，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间，但是这块利益该如何分配，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的流转。农村集体土地的上市，显然不会走政府拍卖的老路，会不会打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。所以，想在农村土地入市上淘得真金的企业家们，还是压看清楚政府引导的竞争机制及利益关系。
3、“农村宅基地财产权抵押、担保、转让”盘活农村宅基地财富
2014年1号文件提出：完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，切实保证耕地数量不减少、质量有提高。加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。
目前有大量农村宅基地闲置，甚至有些地区出现“空心村”，农村宅基地闲置的主要表现，一是“建新不拆旧”，二是举家进城务工的农民在农村的房屋长期闲置。在农村不少地方，农户建房申请新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原来的旧房不拆、旧宅基地不交。通过农村土地综合整治，可新增耕地10%－15%。如何把宅基地转化为财富，地方政府是不是这些宅基地的经纪人，这还要看在政策导向下的法律变革，毕竟农民住房的抵押担保转让中，转让则会明显涉及相关的土地问题，其中涉及经济问题和相关问题要慎重处理好。结合中国农村住房一户一宅的基本国情，由于宅基地上的房屋是农民唯一住房，房屋转让后，农民是否有切实的住房保障，这方面主要涉及社会问题，因此要慎重。抵押担保转让过程中，还会遇到房地一体化问题。房屋转出去了，转给谁了，谁来接受，在法律上有明确的规定，只有本集体经济组织成员才能使用宅基地，所以我们还要处理好相应的法律关系。
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