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农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现象在我国农村广泛存在，但是根据现行法律规定，这是国家严格限制的行为。金土地的法律顾问告诉小编，在法院审判实践中，私自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。
农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现象在我国农村广泛存在，但是根据现行法律规定，这是国家严格限制的行为。金土地的法律顾问告诉小编，在法院审判实践中，私自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。
《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，小编认为这一做法并不妥当，因为私自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为，签订的土地租赁合同也会成为无效合同。
确实有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：
（1）和土地管理部门签订租赁合同，应该就租赁地块的状况、规划用地性质、租赁年限、以及支付等事项做出明确约定；
（2）签署租赁合同后，要按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；
（3）租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
除此之外，企业可以通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式比较麻烦，企业会面临行业转化、债权债务重组等一系列问题。其次，企业还可以租赁集体建设用地上已有的房屋来取得生产经营场地。这种方式相比前者，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。
金土地小编认为，对于签订集体土地合同取得企业经营用地，还是需要谨慎对待并且尽量避免相应法律风险。
【参考资料】易建房《集体土地出租存在哪些法律风险？》
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2016年10月
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